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代  理  词

 

尊敬的审判长:

河南蓝剑律师事务所依法接受吴某某的委托,经吴某某同意指派我作为吴某某的代理人出庭参加诉讼。现代理人结合本案事实以及庭审查明的情况,根据我国法律相关规定发表如下代理意见,望审判长予以充分考虑:

本案中原被告之间的房屋买卖合同真实有效,是双方当事人的真实意思表示,具有法律约束力,被告依法应当承担违约责任。

一、根据我国《民法通则》第63条的规定,王某某作为被告李某某的代理人,与原告吴某某签订的房屋买卖合同,应当由被告李某某承担相应的法律责任。结合庭审中原告提交的证据以及证人证言可以看出,本案被告李某某年近70、年纪较大,因?#23435;?#25176;女婿王某某作为?#32422;?#30340;代理人对案涉房屋进行买卖交易等事宜。王某某接受委托后将案涉房屋房产证、土地使用权证、房屋钥匙、李某某以及?#25991;?#26576;(李某某妻子)的身份证复印件交于房产中介公司,委托中介代为寻找合适的买房。后原告通过中介公司了解到该房源,经充?#20013;?#21830;,原告与被告代理人王某某于2019年7月8日订立《房地产买卖成交确认合同》,该合同是双方的真实意思表示,依法有效。双方在合同中对于违约责任有明确约定,现原告依约向被告支付了定金,被告在收取定金后,?#32622;?#30830;表明不愿将案涉房屋再卖于原告,被告的行为已构成根本违约。根据合同约定及《合同法》第一百零七条、一百零八条以及一百一十五条的规定,原告有权要求被告按约定双倍返还定金,并承担房屋中介费用。

二、本案的争议焦点为王某某是否为有权代理?该房屋买买合同是否有效?结合本案证据,代理人认为王某某为有权代理,双方之间的房屋买卖合同真实有效,理由代理人已经讲过,在此不再赘述。

三、若法庭最终认为本案证据不能证明王某某的行为为有权代理,代理人认为王某某的行为构成法律上的表见代理,案涉合同也应当为有效合同,依法应当由被告承担相应法律责任。理由如下:

根据我国《合同法》第49条规定的:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相?#21028;?#20026;人有代理权的,该代理行为有效。”该法条的意义在于维护代理制度的诚信基础,保护善意第三人的合法权益,建立正常的民事流转秩序。

本案中,首先王某某与被告李某某之间存在特殊的姻亲关?#25285;?#29579;某某系李某某的女婿,这种特殊的身份关?#24403;?#23601;容易让人对王某某有代理权限产生信服。其次,王某某在委托中介卖房时提交了案涉房屋的房产证和土地使用权证原件、李某某以及?#25991;?#26576;(李某某妻子)的身份证复印件,并且将房屋钥匙交于中介,方便买房人看房,这进一步加深了王某某有代理权的印象。第三,案涉房屋在卖给原告以前,王某某作为代理人以被告的名义与他人签订过房屋买卖合同,在对方违约后,依照双方之间的约定对于收取的定金不予退还。王某某以上的种?#20013;?#20026;都表明其是被告的代理人,有权代理被告处理案涉房屋买卖事宜。因此原告作为善意第三人有足够的理由相信王某某有代理权,因此王某某的代理行为有效,其与原告之间的合同也当然有效,其法律后果依法应当由被告承担。

综上,代理人认为本案事实清楚,证据充分,原被告之间的房屋买卖合同真实有效。订立合同的目的在于维护交易的稳定,稳护社会经济秩序,被告的违约行为依法应当承担相应的违约责任。上述代理意见望审判长充分考虑,支持原告的全部诉讼请求。

 

代理人:张 丽  河南蓝剑律师事务所律师
2019年8月22日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附相关法条:

《民法通则》第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。

代理人在代理权限内,以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为,承担民事责任。

《合同法》第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相?#21028;?#20026;人有代理权的,该代理行为有效。

《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履?#23567;?#37319;取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《合同法》第一百零八条 当事人一方明确表示或者以?#32422;?#30340;行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

 


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